주택은 더 저렴해지지 않을 것입니다.
- Junbae Hyun
- 2022년 12월 21일
- 3분 분량
2022년 12월 20일
프로그램 "7-20-25"의 연장은 부동산 가격의 또 다른 상승으로 이어질 것입니다. AERC* 수석 애널리스트 Evgenia Pak 은 LS특파원 과의 인터뷰에서 이러한 두려움을 표현했다.
National Bank 는 LS에 우대 모기지 프로그램 "7-20-25"를 2029년까지 지속하는 것을 고려하고 있다고 말했습니다. 그러나 애널리스트 Evgenia Pak 은 주요 은행의 경우 이번 결정이 독립성을 수호하는 데 한 걸음 물러나는 것일 수 있다고 생각합니다. 2021 금융 안정성 보고서에 나온 그의 이전 수사와도 상충됩니다. 그런 다음 통화 당국은 "사회 지향적 인 국가 프로그램은 수요를 자극하지만 모기지 대출의 시장 가격을 왜곡하고 시장 금리로 몰아 내고 추가 보조금에 대한 부동산 시장의 의존도를 높입니다. "라고 말했습니다.
"이 비용 목록에 기본 금리가 경제에 미치는 영향 감소도 추가하겠습니다. 결국 7%로 고정된 모기지 금리는 변경 사항에 반응하지 않습니다. 따라서 국립 은행은 가용성으로 인해 모기지 우대 프로그램의 경우 과열의 경우 주택 시장을 식힐 수 없으며 결과적으로 금리 결정으로 부동산 가치에 영향을 미칠 수 없습니다 논의 된 바와 같이 통화 당국 자체가 프로그램에 반복적으로 참여 한 번 이상 독립성을 훼손하고 통화 정책 도구를 왜곡하는 것은 비논리적입니다."라고 그녀는 설명했습니다.
동시에 분석가는 프로그램이 6년 더 연장될 경우 발생할 수 있는 결과에 대해 LS에 말했습니다. 그녀의 예측에 따르면 이것은 주택 시장의 또 다른 수요 급증으로 이어질 것이며 이는 연간 기준으로 부동산 가격의 성장 속도를 증가시킬 뿐입니다. 이에 해당 자료에 따르면 2021년 매매거래량이 급증한 뒤 올해 4월부터 주택시장 수요가 감소하기 시작했다. 동시에 1차 및 2차 주택 가격은 약간 둔화되고 있으며 연간 두 자릿수 성장률을 보이는 것이 특징입니다.
"예를 들어, 2022년 11월 주택 매매 거래 건수는 작년 11월 대비 26.7% 감소한 반면, 1차 주택 비용은 지정된 기간 동안 17.3%, 2차 주택은 26.9% 증가했습니다. 그럼에도 불구하고, 적어도 기본 주택의 경우 2022년 7월 이후 가격이 약간 둔화하는 것이 관찰되었습니다."라고 연사는 말했습니다.
Park에 따르면 7-20-25 및 Baspana Hit 모기지 프로그램의 완료는 2023년 주택 시장의 수요를 더욱 식힐 것이며, 이로 인해 부동산은 계속해서 저렴해질 것입니다. 그러나 "7-20-25"의 연장은 기본 시장의 주택 가격 하락이 멈추고 반대로 증가하기 시작할 것이라는 사실로 이어질 것입니다.
"이러한 방식으로 주택은 더 저렴해지지 않을 것입니다. 비용 절감은 최종 소비자의 1제곱미터 비용 증가로 상쇄될 것이기 때문입니다. 주택의 질"이라고 전문가는 덧붙였다.
그녀는 또한 현재 상황에서 상업 은행의 모기지 프로그램 출시를 기대할 가치가 없다고 생각합니다.
"독점 국가 모기지 대출 프로그램이 존재하는 상황에서 상업 은행의 자체 시장 모기지 프로그램 시작에 대해 이야기하는 것은 거의 불가능합니다. 금융 기관이 이러한 프로그램을 시작하는 것은 이치에 맞지 않습니다. 국가 프로그램의 금리 및 조건. 은행의 시장 모기지 프로그램에 대해 이야기하려면 먼저 이 부문에서 시장 조건을 만들어야 합니다. 물론 보조금을 완전히 거부하는 것은 사회에 고통이 될 것입니다. 그러나 금리를 고정하는 것이 유일한 방법은 아닙니다. 금융기관이 시장에 내세울 수 있는 보다 유연하고 시장에 가까운 조건으로 바뀔 수 있고 또 바뀌어야 한다”며 “여기에는 국제적 경험이 도움이 될 것”이라고 강조했다.
이를 위해 애널리스트는 일부 주에서 지방 당국이 계약금 지원("계약금 지원")을 제공하는 미국의 예를 인용했습니다. 그녀의 의견으로는 카자흐스탄 보조금 모델과 비교할 때 이 지원은 두 가지 이유로 더 시장성이 있습니다.
첫째, 국가는 금리에 직접적인 영향을 미치지 않고 은행의 위험을 줄임으로써 영향을 미칩니다. 따라서 소비자의 계약금을 늘림으로써 정부는 신용 기관의 눈에 그를 더 신뢰할 수 있는 차용인으로 만듭니다. 결과적으로 은행은 훨씬 낮은 시장 금리로 주택 구입을 위한 대출을 제공할 수 있습니다. 둘째, 정부가 인구의 특정 그룹에 대한 계약금에만 참여하기 때문에 은행은 시장에서 모기지 대출을 강제하지 않습니다.
"동시에 모기지 계약금에 대한 국가 참여의 다양한 형태가 있습니다. 예를 들어 계약금에 대한 국가 보조금이 있는데, 이는 정부가 실제로 "승자"에게 고정 금액을 "기부"한다는 것을 의미합니다. 상금은 구매에 대한 계약금으로만 보낼 수 있습니다. 이 접근 방식의 장점은 다음과 같습니다. 국가가 선택 기준을 설정하고 다른 사람의 신청을 수락하지만 결국 가장 "적합한" 사람을 돕습니다. 기준"이라고 말했다.
따라서 박씨는 이러한 기준에는 주택이 부족함에도 불구하고 가족이나 개인이 은행 대출에 따른 의무를 이행할 수 있는 충분한 소득이 있어야 하는 조건이 포함된다고 지적했다. 동시에 국가는 자체적으로 은행을 선택하지 않고 자체 조건을 제시하지 않고 모기지의 초기 금액 만 "플레이"합니다. 즉 차입자는 계약금 1000원으로 은행과 모기지 형태를 선택할 수 있는 권리가 있다고 애널리스트는 설명했다. 그리고 투기를 피하기 위해 보조금을 받을 때 개인은 구입한 주택에서 3년에서 10년 동안 거주해야 한다. 지원 금액에 따라 기간이 달라질 수 있습니다. 이 요건으로 정부는 부동산 전매 사례를 제외한다고 그녀는 제안했다.
또한 계약금에 "이중 모기지"라는 또 다른 형태의 주정부 참여가 있습니다. LS의 대담자는 여기에서 첫 번째 대출은 계약금을 위해 주립 은행에서 발행하고 두 번째는 나머지 주택 비용을 위해 상업 은행에서 발행한다고 설명했습니다.
"그 계획은 다음과 같습니다: 어떤 국책 은행은 국가가 돕고자 하는 사회 집단의 구성원인 사람에게 신용으로 계약금을 발행합니다. 그런 다음 그는 이 대출을 "동결"합니다. 받은 계약금은 개인이 부담합니다. 담보대출을 원하는 시중은행에 신용으로 (그는 여전히 저축을 추가할 수 있습니다)"라고 박씨는 말했습니다.
그 후 차용인은 먼저 상업 은행에 대출금을 할부로 지불합니다. 이러한 지불 또는 그 몫이 완료된 경우에만 그는 초기 기부 금액의 일부를 주립 은행에 반환합니다. 동시에 이를 지원하기 위해 계약금에 대한 대출 금리는 모기지에 대한 상업 은행의 금리보다 낮을 수 있습니다.
Evgenia Pak이 지적한 바와 같이 모기지 대출 시장에 국가가 참여하는 다른 방법을 고려할 수 있습니다. 그러나 모기지 대출 시장에서 은행에 자리를 제공하고 시장 금리를 떠나는 것이 중요합니다.
*AERC(응용 경제 연구 센터) – 응용 경제 연구 센터.
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